Für ein so kleines Land hat Singapur sicher viele Immobilienoptionen und -nuancen – was für neue Käufer von Eigenheimen und Erstinvestoren sicherlich überwältigend sein kann. Es hilft nicht, dass Sie manchmal widersprüchliche Informationen von verschiedenen Websites und Quellen finden.

Die gute Nachricht ist, dass ein Großteil des Immobilienmarktes in Singapur in den digitalen Raum verlagert wurde – und viele Informationen, für die Sie früher bezahlen mussten, sind jetzt (bis zu einem gewissen Grad) kostenlos. Hier sind einige der nützlicheren für die persönliche Forschung:

1. URA-Transaktionsdaten

Wir verraten Ihnen ein Geheimnis: Die meisten Immobilienwebsites und -agenten beziehen ihre Transaktionsdaten aus demselben Bohrloch – dem URA-Transaktionsdatendienst. So funktioniert das:

Wenn jemand eine Immobilie kauft, besteht der erste Schritt häufig darin, die Kaufoption (OTP) zu sichern. Sobald dies erledigt ist, wird eine Einschränkung bei der URA eingereicht. Diese Informationen werden der Öffentlichkeit zugänglich gemacht.

Dies liegt daran, dass Verkäufer keine weiteren Angebote mehr haben sollen, sobald Sie das OTP haben. Sollte jemand anderes in Betracht ziehen, die Immobilie zu kaufen, kann er oder sein Anwalt den Vorbehalt einsehen.

Als erfreulicher Nebeneffekt werden die vorgebrachten Vorbehalte auch zu einem guten Forschungsinstrument für die Immobilienpreise. Ein wichtiger Grund ist, dass Vorbehalte den tatsächlichen Transaktionspreis angeben. Dies macht es genauer als nur den Vergleich der Angebotspreise auf verschiedenen Immobilienportalen.

(Der geforderte Preis ist selten der tatsächliche Preis, da er tendenziell weiter nach unten verhandelt wird).

Der Vorbehalt gibt auch die Etage der verkauften Einheit an, z. B. ob sie sich in der ersten bis fünften Etage oder in der 26. bis 30. Etage befindet.

Dies ist für einen fairen Vergleich erforderlich, da eine Einheit im 10. Stock in der Regel erheblich billiger sein sollte als beispielsweise eine Einheit im 25. Stock, selbst wenn sie dieselbe Größe und Konfiguration hat.

Schließlich gibt der Vorbehalt das Datum der Transaktion an. Konzentrieren Sie sich im Allgemeinen auf Transaktionen innerhalb der letzten 12 Monate als fairen Indikator.

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Die früheren Preise sind weniger relevant, da die Immobilien im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. Es ist unwahrscheinlich, dass eine Einheit, die 2016 für 1,6 Millionen US-Dollar verkauft wurde, 2021 den gleichen Preis erzielen wird.

(Dies ist nicht immer möglich, da manchmal nur keine Transaktionen in letzter Zeit stattfinden. In diesen Fällen ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen Preise je nach verstrichener Zeit wahrscheinlich immer höher werden.)

Die Verwendung von URA-Daten weist jedoch zwei Nachteile auf.

Das erste ist, dass Vorbehalte nicht immer eingelegt werden. Dies ist zwar üblich, aber gesetzlich nicht vorgeschrieben. Einige Käufer und Verkäufer schließen die Transaktion privat oder sofort ab, sodass sie nicht in den URA-Daten angezeigt wird.

Zweitens können nur Transaktionsdaten für Privateigentum gefunden werden. Wenn Sie nach Wiederverkaufspauschalen suchen, müssen Sie stattdessen den HDB-Webdienst verwenden.

Schließlich werden die URA-Daten am Dienstag (12.30 Uhr) für Wiederverkaufstransaktionen und am Freitag (15.30 Uhr) für neue Start- und Wiederverkaufstransaktionen aktualisiert. Achten Sie also darauf!

2. Quadratfußforschung

Neben grundlegenden Informationen wie dem Fertigstellungsdatum einer Eigentumswohnung, der Anzahl der Einheiten, dem Miet- oder Eigentumsstatus usw. hebt Square Foot Research auch nahe gelegene Immobilien hervor.

Auf diese Weise können Sie auf einen Blick Vergleiche mit anderen nahe gelegenen Immobilien in Bezug auf Preise und Mietpreise anstellen. Es ist auch schön, dass dies für Sie in grafischer Form erfolgt. ganze Zahlenrollen sind schwerer zu visualisieren.

Das vielleicht nützlichste Element ist, dass es alle umliegenden Alternativen hervorhebt (oder Wettbewerb, wenn Sie ein Vermieter sind).

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Dies ist nicht das A und O von Vergleichen – Sie müssen immer noch tief tauchen und die Raumeffizienz in Grundrissen vergleichen, versuchen, die besten Stapel zu finden usw.

Aber zumindest wissen Sie, mit welchen anderen Eigentumswohnungen Sie vergleichen müssen.

Wenn Sie tiefer in die Daten eintauchen möchten, benötigen Sie für die besten Teile von Square Foot Research leider ein bezahltes Konto (sie müssen irgendwie Geld verdienen).

Über das bezahlte Konto haben Sie Zugriff auf die genauen Gerätedetails (im Gegensatz zur URA-Site, auf die nur Abschnitte beschränkt sind) und auf frühere Transaktionen aus dem Jahr 1995 (URA zeigt nur etwa vier Jahre zurück).

Es gibt andere Funktionen wie Turmansicht und Grundstücksverkäufe, die für den Gelegenheitsbenutzer jedoch möglicherweise weniger relevant sind. Ärgern Sie sich nicht, denn in unserem nächsten Eintrag gibt es eine andere Lösung für alte historische Daten.

3. 99.co.

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Im Gegensatz zu seinen anderen Konkurrenten gefällt uns an 99.co die modernere Benutzeroberfläche. Außerdem ist die Navigation einfacher.

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Noch wichtiger ist jedoch, dass auch die historischen Daten angezeigt werden. Wenn Sie sich also eine ältere Entwicklung ansehen, können Sie bis 1995 zurückgehen!

4. UrbanZoom

UrbanZoom ist eine unkomplizierte und nützliche Website für jeden Verkäufer. Geben Sie Ihre Adresse ein und Sie erhalten eine Schätzung Ihres Immobilienwerts. Dies erfolgt über einen Algorithmus, der vergangene Transaktionsdaten und aktuelle Angebotspreise scannt, um einen wahrscheinlichen Wert bereitzustellen.

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Dies ist möglicherweise nicht perfekt, z. B. in Fällen, in denen Daten begrenzt oder nicht verfügbar sind.

Es kommt auch darauf an, wie sehr Sie einem Algorithmus vertrauen, um den Wert Ihres Hauses zu bestimmen. Einige Verkäufer werden argumentieren, dass ihre umfangreichen Renovierungsarbeiten oder ihr einzigartiges Layout nicht fair mit anderen Einheiten in der Nähe verglichen werden können.

UrbanZoom eignet sich jedoch hervorragend in Verbindung mit anderen Datenquellen.

Sie können beispielsweise die URA-Daten überprüfen (siehe Punkt 1), Vergleiche zur Quadratfußforschung nachschlagen und feststellen, wie genau diese mit der Schätzung Ihres Immobilienwerts durch Urban Zoom übereinstimmen.

Wenn Sie es zusammen verwenden, können Sie sich ein Bild von der richtigen Preisspanne machen: Das niedrigste, das Sie wählen sollten, und das höchste, das Sie erwarten können (oder umgekehrt, wenn Sie ein Käufer sind).

5. SRX Heat Map

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Die SRX-Heatmap bietet eine übergeordnete Ansicht der Preise in verschiedenen Städten / Bezirken. Obwohl es für den Vergleich bestimmter Eigenschaften nicht allzu nützlich ist, kann es Ihnen helfen, einzugrenzen, welche Bereiche in Ihrer Preisklasse liegen.

Die Heatmap ist von blau nach rot farbcodiert, wobei Blau am billigsten und Rot am teuersten ist.

Während sich einige Teile der Karte in den letzten zehn Jahren nicht geändert haben und nicht ändern werden (in einem Vulkan besteht die Chance, dass Distrikt 9 jemals blau wird), gibt es subtile Änderungen. vor allem in Randregionen.

Neben der Angabe von Preisspannen zeigt die Heatmap auch das Transaktionsvolumen.

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Ein hohes Transaktionsvolumen kann Sie auf allmähliche Verschiebungen hinweisen, z. B. einen Start mit einem starken Standort, Käufer, die in einen Bezirk / eine Stadt eilen, um von Masterplan-Upgrades zu profitieren, oder einen möglichen Wendepunkt:

Dies ist der Fall, wenn sich die Preise in der Region nicht sehr zu bewegen scheinen, aber das Transaktionsvolumen steigt (ein häufiger Auftakt zu einem Preisanstieg).

Wir müssen sagen, dass die Website im Vergleich zu einigen der eleganteren heute ziemlich veraltet aussieht, aber sie wird sich für diejenigen als nützlich erweisen, die neu in der Immobilienszene sind.

6. Google Maps und Straßenverzeichnis

Begriffe wie “niedrige Dichte” oder “in der Nähe der MRT” können etwas abstrakt sein. Aus diesem Grund sollten Sie immer den tatsächlichen Bereich überprüfen, in dem sich die Immobilie befindet oder der sich bei Neueinführungen befindet.

Dank der Leistungsfähigkeit des Internets müssen Sie nicht mehr zum tatsächlichen Standort reisen. Geben Sie einfach die Postleitzahl in Google Maps ein und ziehen Sie sie per Drag & Drop in die Straßenansicht.

Auf diese Weise erhalten Sie einen virtuellen Rundgang durch die Umgebung, wo Sie sehen können, wie offen die Umgebung ist, wo sich die Cafés befinden, wo sich der Bahnhof befindet usw.

Einige der Dinge zu tun sind:

  • Klicken Sie sich manuell um und navigieren Sie zum Bahnhof, Einkaufszentrum oder anderen wichtigen Annehmlichkeiten. Dies gibt Ihnen einen Eindruck davon, wie die Reise aussieht (z. B. ist es ein geschützter oder ungeschützter Spaziergang? Wie viele Straßenkreuzungen müssen die Kinder machen, um zur Schule zu gelangen?)
  • Überprüfen Sie die Nähe zu den Straßen, um ein Gefühl für möglichen Lärm und Staus zu bekommen
  • Schauen Sie sich die nahe gelegenen Objekte an und versuchen Sie herauszufinden, was Ihre Sicht möglicherweise blockiert – oder identifizieren Sie die Stapel mit dem besseren Blickwinkel.
  • Untersuchen Sie die Fassade der Entwicklung. Selbst von außen kann man normalerweise auf den ersten Blick erkennen, wenn die Stapel zu eng sind.
  • Sie können auch sehen, ob sich das Alter wirklich zeigt, ohne den Einfluss von „Glamour Shots“ in Listings.

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Trotz des technologischen Fortschritts ist Google Maps immer noch nicht das A und O, wenn es darum geht, Informationen vor Ort herauszufinden.

Es gibt Fälle, in denen die Route von der Wohnung zur nächsten MRT Sie stattdessen auf einem Umweg führt.

Google Maps berücksichtigt keine Seitentore in einer Eigentumswohnung oder Verknüpfungen durch ein HDB-Anwesen. Letztendlich ist ein persönlicher Ausfall immer noch die beste Wahl.

Eine weitere Sache, wenn es um Google Maps geht, ist, dass es keine Dinge wie anstehende Projekte oder MRT-Linien anzeigt. Dann ist es an der Zeit, stattdessen Street Directory zu verwenden.

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Von hier aus erhalten Sie einen guten Überblick über die Umgebung und die Entwicklungen in der Umgebung (Sie können sogar die Formen der Schwimmbäder sehen).

Street Directory ist auch nützlich, um die dunkeleren Eigentumswohnungen in der Gegend zu erkennen, die Sie normalerweise mit Google Maps oder sogar aus Online-Angeboten nicht finden können.

7. Google-Bewertungen / Instagram-Standorte

Jetzt müssen wir zugeben, dass dies ein skizzenhaftes Werkzeug sein kann, um eine genaue Ansicht zu erhalten, aber wenn es intelligent verwendet wird, kann es tatsächlich ziemlich nützlich sein.

Während die übermäßig positiven Bewertungen bei Google normalerweise Immobilienmaklern zugeschrieben werden können, erhalten Sie von Zeit zu Zeit einige Bewertungen, die den tatsächlichen Zustand des Ortes anzeigen.

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Wie bereits erwähnt, nehmen Sie etwas davon mit einer Prise Salz, da es unmöglich ist zu überprüfen, wie echt diese sein können. Notieren Sie sich auch das Datum, wenn es wirklich alt ist, sind einige der Probleme möglicherweise bis dahin behoben.

Suchen Sie für Instagram-Standorte einfach auf der Registerkarte “Orte” nach der Wohnung, nach der Sie suchen.

Nicht jede Wohnung wird Bilder haben, aber besonders für die größeren und älteren – manchmal finden Sie eine Fülle von Bildern aus der Entwicklung.

Wenn Sie also die Einrichtungen ungefiltert betrachten möchten, ist dies möglicherweise ein nützlicher Ort, um sie zu entdecken.

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Jetzt mag der nächste Schritt leicht stalkerisch klingen, aber manchmal können die Bildunterschriften zeigen, was die Menschen über das Leben in dieser Entwicklung selbst denken. Dies ist nicht leicht aufzudecken, daher hängt es wirklich davon ab, wie stark Sie motiviert sind, zusätzliche Informationen zu beschaffen.

8. Google Earth

Als ob wir Google nicht schon genug verpflichtet wären, aber Google Earth ist ein wirklich nützliches Tool, insbesondere für diejenigen, die sich Gedanken über ihre Ansichten machen und darüber, was Ihr Gerät möglicherweise blockieren könnte.

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Es ist immer noch ein bisschen ein Ratespiel, wenn es um einen neuen Start geht, aber es wird Ihnen sicherlich ein besseres Maß als zuvor geben.

Sie können auch Google Earth verwenden, um die Entfernungen zwischen Ihnen und Ihrem Nachbarn zu messen (wenn Sie dies unbedingt wissen müssen).

Gehen Sie einfach zum Lineal-Werkzeug (das letzte Symbol links) und Sie können damit problemlos Entfernungen messen.

9. Schulführer

Wir haben dieses Tool bereits ziemlich ausführlich behandelt (was Sie hier nachlesen können). Kurz gesagt, es bietet die detailliertesten Daten zu Grundschulinformationen, unter Berücksichtigung von Schulzulassungen und Abstimmungsdaten.

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Angesichts der Bedeutung, die die meisten Singapurer der Bildung beimessen, ist es keine Überraschung, dass manche Menschen nur wegen der (zukünftigen) Schulen ihrer Kinder umziehen.

Abgesehen von dem von Schoolguide entwickelten Bewertungsalgorithmus, mit dem Grundschulen eingestuft werden, wäre die Funktion zur Suche nach Eigenheimen für Käufer attraktiver.

Wie Sie sich vorstellen können, können Sie mit dieser Funktion die nächstgelegenen Wohnhäuser zu einer Grundschule finden, die Sie im Auge behalten.

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Der große Unterschied zwischen dieser Funktion und dem, was Sie in den großen Immobilienportalen sehen, besteht darin, dass Schoolguide die Schulnähe am Block berücksichtigt.

Zum Beispiel wird eine große Entwicklung wie die Leedon Residence einige Blöcke im Bereich der Henry Park Primary School haben, während einige außerhalb des Radius liegen würden.

Kurz gesagt, es kann sich auf die genauen Blöcke beschränken, aus denen ausgewählt werden kann. Nützlich, nein?

10. Forschungsberichte

Hier kann es recht technisch werden, aber für Käufer, die einen umfassenderen Überblick über den Markt wünschen, können Sie tatsächlich mehr Informationen aus Forschungsberichten erhalten.

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Diese sind auf Websites wie CBRE, JLL und Knight Frank leicht verfügbar.

Sie müssen nur zum Bereich Forschung und Berichte navigieren. Die Berichte haben normalerweise die Form eines jährlichen Marktausblicks und eines Quartalsblicks.

Einige Käufer finden diese Berichte möglicherweise ziemlich trocken, daher hängt es wirklich von Ihrem Wissensdurst ab.

Dieser Artikel wurde erstmals in Stackedhomes veröffentlicht.